北京贷款公司讲解购买个人二手住房会涉及哪些费用?

购买一手住房时,开发商售楼人员会事前将各项费用以表格的形式告知购房人。而在购买二手住房时,很多购房者不清楚相关费用,容易将相关费率标准记混淆。

在二手商品住房交易过程中,买卖双方都需缴纳一定费用。有的卖方在对外出售时不管税费支出,实际全部由买方负担。因此,不管买方还是卖方在交易前需明白所缴纳的费用,这样才有利于房屋以最合适的价格成交。

(1)卖方需缴纳的费用:

①营业税,适用税率为5%。从2011 年1月28日起,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

特别提示:买卖双方应重点关注两方面:一是所买的房是否已满5年;二是是否属当地政府所定的“普通住房”范围(各地界定不一,有的地方适时进行调整),这两点影响挺大的,营业税数额少则几万,多则几十万,应多加关注。

②个人所得税。根据个人所得税法有关规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税,适用税率为 20%。在实际操作中,个人所得税的征收方式有两种:一种按房款的固定比率征收(各地区比率有差异);另一种按转让所得扣除合理费用后的 20% 进行征收。如重庆规定个人所得税征收方式如下:

A.纳税人未提供完整、准确的原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,实行核定征税。核定征收率暂按 1%执行。核定征收方式为:应纳税额=住房转让收入x1%。

B.纳税人能提供原购房合同、发票等有效凭证,经主管税务机关审核,介从其转让收入申诚除房屋原值、转让房屋过程缴纳的税金和有关合理费用,实行查实征收。实行查实征收的纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向主管税务机关报送相关审核资料,待审批后办理纳税手续。查实征收方式为:应纳税额=(住房转让收入-房屋原值-相关税费-合理费用)x20%(财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税(1999]278 号)规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的,享受免征个人所得税政策。

特别提示:各地核定征收率标准不一致。两种征收方式导致个人所得税缴纳额差异较大,在房屋交易前咨询当地税务部门或房屋中介,明白当地主要采取个人所得税征收的方式。

③城市维护建设税,营业税的1%~7%，如上海、重庆均规定纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的税率为1%。

④教育费附加,为营业税的3%。

⑤地方教育附加,为营业税的 2%。此项费用有的地方可能未予征收。@交易手续费,一般按建面几元每平方米进行缴纳。

《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008)137号)规定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。

注:上述税费中营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加四项税费合计最高达房款的5.6%,有的房屋中介交易机构对外解释为营业税税率为5.6%,这种解释是不科学的。

(2)卖方需缴纳的费用:

①契税,同本书第 30 问的解释和标准。

特别提示:许多人将二手房交易的契税同营业税搞混淆,契税同是否家庭购买唯一住房、是否符合优惠政策有关,与“是否满5年”没有直接关系。

②交易手续费,一般按建面几元每平方米进行缴纳。

③其他费用,如抵押登记费80元/套、权证印花税5元/套、交易登记费等，这部分费用很少。

(3)买卖双方可能共需缴纳的费用:

中介费,即通过房屋中介交易机构进行二手房交易时支付给中介交易机构

的服务费用,此项费用弹性较大,比例一般为房屋成交价格的1%~5%。如买卖双方不通过房屋中介交易机构而进行私下交易的,则不产生此项费用。

特别提示:一方面是否通过房屋中介交易机构进行交易完全依靠个人信息、二手房交易知识的掌握程度进行决定,笔者不反对买卖双方直接进行交易，毕竟能节省不少费用,不清楚交易流程或对合同交易有疑问时可咨询律师;另一方面即使通过房屋中介交易机构方式进行交易,买卖双方也要与房屋中介交易机构进行谈判,现在的房屋中介交易机构很多,同一套房源可能登记于多家房屋中介交易机构,不妨多问问,尽量降低中介费支出。