当小微企业主产生资金需求时，由于企业经营规模较小，企业主自身资质普通，无法从银行获取传统信用类经营贷款(北京企业贷款)，只能选择抵押类经营贷款（北京抵押贷款）。近几年，因为整个房地产市场蓬勃发展，房价持续上涨，所以房产成了银行等金融机构最为青睐的抵押品（北京房屋抵押贷款）。

（1）流程概述

目前，多数金融机构小微企业房产抵押贷贷前流程如下:初评小微企业主提供本人或直系亲属名下的房屋所有权证给金融机构做预评估。金融机构收集二手房交易数据以及三方评估机构数据，运用数据模型，结合房屋区位、面积、楼层等因素，给出房屋市场估值，并结合产品大纲出具预计可批贷值，即企业主可以拿到的贷款额度。

（2）实勘

金融机构人员收集资料，包括借款人的基础资料:身份证、户口本、婚姻资料、征信报告等;抵押物资料:房屋所有权证、购房合同等;用款企业资料:营业执照、公司章程、财务报表、经营流水、上下游合同、股东会决议等。抵押物实勘尽调:采集抵押物的照片;收集房屋的户型、朝向等客观信息，观察抵押物的现状，走访周边中介，了解抵押物的市场交易情况，如关注度、成交量、换手率、隐藏瑕疵等。经营场所尽调:观察企业经营现状、人员规模。与借款人在抵押物或经营场地内实地面谈，了解借款人的基础信息、借款用途、资金规划、还款来源等。

(3)审核

金融机构人员审核借款人的信用、司法负面、舆情等信息;分析公司的经营现状，贷款用途的真实性，对还款能力做综合评估;判断抵押物的产权清晰度，综合评估机构、法拍、二手房交易确定最终房屋价值;根据现有调查资料出具审批结论包括但不限于批贷金额、期限、利率、担保、还款方式、批复条件等。金融机构出具批复通知书后，审核工作已完成大半，订单开始进入后续环节。整个过程通常由金融机构客户经理主导完成。大部分金融机构对整个过程重视度不高，通常会安排经验较少的客户经理完成，但客户经理的专业程度以及细节处理往往又影响着订单成败、风险控制、贷后管理的难易程度。

(4)面签

借款相关人员签署贷款相关材料，办理放款卡，与金融机构签署借款合同、抵押合同、保证合同等。所谓面签，就是金融机构与借款人面对面签署贷款相关合同和文件。签署的文件中主要包含面谈记录、贷款用途声明、个人信息的确认、资料真实性承诺等，该类文件的作用是保障金融机构的利益，证实金融机构在贷款审批中尽到了自己的职责，避免在贷款出现违约后借款人举证金融机构贷款流程的瑕疵。除了保证文件签署的完整性，还应该注意签约过程的合规，如签约地点尽量选择在金融机构的营业网点，客户经理应该出示工作证件，整个过程应录像留档，在保证流程规范的同时给借款人留下较好的印象。

(5)公证

对本次贷款签署的相关合同赋予强制执行效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第二百三十八条规定，对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。公证债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机关。公证赋予合同强制执行的效力，当贷款发生违约时，债权人可以跳过诉讼环节，直接申请执行，这缩短了贷后处理的时效，是对债权人利益的强有力的保障。但《民事诉讼法》中也规定了公证债权文书确有错误的，人民法院可以裁定不予执行。公证机关作为受司法行政部门管理的事业单位，其业务流程比较规范，但实际业务各家公证处、公证员对于细节的处理还是存在较大差异的，所以对公证机构、公证员的选择也非常重要。公证时公证员会确认贷款行为是否是借款人的真实意愿、房屋产权是否清晰、婚姻情况是否属实。公证是金融机构风控的有效补充。在现实案例中，有很多借款人被骗，但由于公证人员及时发现了某些非法行为，借款人和金融机构得以避免损失。

(6)抵押

在不动产登记中心办理抵押房产的抵押登记手续。根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。所以完成抵押登记才能保障抵押权人的权益。办理抵押登记之前，通常需要进行查档，确认房产目前是否存在查封、抵押顺位等。抵押登记从申请到办理完成需要一定时间，只有取得“他项权利证书”才能证明抵押登记完成。部分信托、小贷公司展业中为缩短时效，在取得“抵押登记受理通知书”后即向借款人发放贷款，承担了较大的风险。如果期间房产被查封，则抵押失败，抵押贷款变成了信用贷款。

(7)放款

金融机构将借款合同中约定款项划人借款人账户，或将款项划人借款人委托支付的账户，完成放款义务。放款环节是整个贷前环节的最后一关，需对审批环节查询的信息做一次复查，检查有无新增风险，特别是有无新增诉讼、执行等信息，还需对审批环节要求的放款条件一一落实。