北京房屋抵押贷款怎么办理?最近发现很多朋友在咨询房屋抵押贷款，浅浅谈论一些关于房屋抵押贷款的基础知识，希望每位朋友都能对比有所了解，在办理过程中不进坑!

一、房抵贷解读

背景：抵押贷款的最早的雏形应该为历史上的典当行，也就是俗称的当铺，而后逐渐演变为具有条理性的银行或者金融公司的房屋抵押贷款。

当前：抵押是指抵押人(不一定是债务人)和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。

当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

所以，房屋抵押贷款，银行只拥有在债务存续期间债务出现违约后的处置权，而不拥有房屋的使用权，也就是正常债务期间类，你依然可以正常居住，出租并享有正常的收益。

典当行类似，房屋抵押贷款，银行非常看重房产的本身的价值以及变现能力。在成都乃至全国，房屋的价值以及变现能力主要受到包括房屋的位置、房屋产权性质以及房龄等因素的影响。

这一点，在住宅的房屋抵押和商业性质的抵押中区分非常明显。

首先，从房屋产权或者土地性质讲：

1、住宅性质的房产

从土地性质来讲包括出让性质和划拨性质。

出让：指的是开发商需要向政府缴纳土地出让金才能取得一定年限的土地使用权，主要包括商品房住宅，以及70年公寓。

住宅类的房产因为其流通性强，市场保值能力也相对较高，处置方便，所以其变现能力同比商业性质房产更强，一般可贷房屋价值(评估)的7成，也是最受银行以及各大消费金融公司、小贷公司以及民间典当行欢迎的房产。

(特别注意，虽然别墅也属于住宅，但是别墅因为其价值过高，流通性反而不高，一句较为玩笑的话，买的起别墅的客户，大概率不喜欢买二手别墅，所以很多银行针对别墅这类的豪宅，其抵押也只有5成左右。)

划拨：划拨指的是政府统一规划、统筹安排的土地，无需缴纳土地出让金，一般包括房改房，安置房和经济适用房。

这类房产存在普遍存在综合条件较差，买卖困难的情况，所以在银行抵押中，其可贷额度较低，一般只有房屋价值的6-7成。

且有部分银行不接受办理此类房产的抵押贷款，或者比如安置房，即使可以通过缴纳土地出让金方式，进行上市交易。

但是正常情况下，客户都不会选择安置房，所以相对而言，评估价较低，其可贷成数等也会比正常商品房会低一些。

2、商业性质的房产

商业性质的房产，主要包括商铺，40年公寓，商铺，办公楼等。这类房产相对住宅性质的房产，价格波动更大，且流通行不强，一旦逾期，银行处置也更加困难。

所以一般这类房产可贷额度只有房产价值的5成。且也有部分银行在价值较低的情况是不接受的。

(特别注意，目前大部分银行只接受底层商铺，也就是常说的底商)

二、房屋抵押贷款的分类以及所需资料

1：房屋抵押贷款的业务类型从房屋抵押状态来分主要包括全款房抵押和按揭(抵押)房抵押贷款，从用途性质来分，包括经营性抵押贷款和消费性抵押贷款。

全款房抵押贷款：既房屋目前没有任何抵押以及欠款，办理的业务只有房屋一次抵押贷款，其银行可贷额度=该行房屋评估价×该行可贷成数。

按揭(抵押)房抵押贷款：也就是房屋在已有抵押或者按揭欠款的情况下，重新或者再次向其他银行申请抵押贷款。

可选择的业务类型有房屋一次抵押(一抵)或者房屋二次抵押(二抵)(部分消费金融公司接受房屋3抵)。

一抵：按揭房或者抵押房，同样可以办理房屋一次抵押：与全款房房屋抵押贷款没有区别，仅仅是需要在办理房屋抵押前，解除上家银行抵押，目前大部分客户主要适用于三种情况：

1、转贷降息，包括按揭转抵押或者抵押转抵押。也就是上家银行抵押贷款利率过高，比如前几年抵押利率6%甚至更高，今年重新办理抵押贷款转为3.2%。

2、本金无法偿还，部分客户上家银行贷款到期，在无法归本或者无法续贷的情况。甚至部分客户就暂时不想偿还本金，想要继续投资实体的情况。

3、房屋套现投资，因为前期国内房地产市场较为火热，部分客户10年前按揭的房产，价值翻番，比如成都地区，10年前80万的房产，今天可能价值400万，这类客户按揭尾款较少，在选择时也会选择垫资一抵。

因为已有抵押或者欠款，需要归还欠款，解除上家银行抵押，在办理抵押贷款，同全款房一抵，仅多了结清的流程。

即使可能缺乏足够的资金，在自身无法结清的情况下，也可以通过垫资公司垫资结清。一般在本次银行出批复后，上家银行还款前开始垫资。

二抵：房屋二抵，也就是在不结清上家银行欠款的基础上，办理第二顺位抵押，可贷额度=评估价×可贷成数-按揭或抵押尾款。

主要适用于：需要的资金量较少，或一抵或按揭尾款较多，或者一抵本身利息较低的客户。

特别注意：目前市场上，大部分银行二抵只接受按揭房办理二次抵押，仅有少部分银行接受抵押房二抵。

优缺点：

按揭房或者抵押房选择垫资一抵的优势：同比二次抵押，垫资一抵利息更低，可沟通力度更大。

按揭房或者抵押房选择二抵的优势：房屋二次抵押相对于一抵，放款周期更短，且没有垫资成本。(如自身无资金归本。)

2：办理房屋抵押贷款需要准备的资料。

房屋抵押贷款因为金额较大，流程较信贷更为复杂，其所需资料也比信用贷款更多多。

办理抵押贷款前主要需要准备以下几大类资料。

借款人基础资料：身份证，户口本，婚姻证明(结婚或者离婚证明如有)

抵押物基础资料：房产证、国土证(不动产证书)部分房产因为办证时间较早，双证未合一，房屋信息查询记录(产调)

还款来源资料：收入证明，银行流水，营业执照。

财力证明资料：存款，其他房产，车。

用途资料：装修或者消费合同，购销合同等。

以上资料尽可能充分且真实，部分资料可在报审批过程中进行补充，但是基础资料在进件或者面签申请时必须完备。比如常说的四大证，身份证，户口本，结离婚证，房产证(经营性贷款的营业执照)

特别注意：消费性抵押贷款不需要营业执照。

经营性抵押贷款对于执照注册时间，各大银行有自己的要求，主流是3个月、6个月以及一年。部分银行接受新办或过户。

但是无论新办，还是过户都要求营业执照是正常状态。

三、房屋抵押贷款的流程及部分细节

房屋抵押贷款在各大银行的流程都是大同小异，整体流程只存在细微的区别。

1、报评估，所谓报评估也就是银行安排评估公司对抵押物的价值进行评估。此处需要客户有人开门，并且尽量整理家中。注：目前部分银行可以线上评估。

2、评估出价，评估公司向银行提供抵押物评估价。大部分能调价等情况都会在这一环节，此外不同银行的评估公司以及评估价都不完全一致，有部分可能会多次评估。

3、银行面签、客户准备基础资料并前往银行面签。已婚情况需要夫妻双方共同面签，部分银行接受委托。

4、银行下户考察抵押物与经营主体 大部分银行会要求主贷人在现场。

5、客户经理写调查报告，这步有个细节在于需要尽可能把所有资料补充完毕。比如用途资料等。

6、银行报审

7、银行出批复

8、客户经理打印借款合同等。

9、客户银行面签借款合同以及合同公证。如果是按揭房或者全款房在这儿还需要还款结清，等待扣款等。

10、银行对借款合同及抵押合同盖章

11、不动产中心(房管局)办理抵押登记。房产所有所有者需要一起携带身份证以及产权原件前往办理。部分银行可以办理，也可以接受委托。

12、银行取他权

13、他权入库

14、走放款流程及放款审批

15、放款

虽然整体流程看似复杂，但是目前很多流程有改变，比如视频下户等。需要按照银行的具体政策安排。

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