在多数人买房贷款的场景里，“按揭”是最常见方式，其流程简便、普遍接受度高。但按揭贷款有一个局限：它只能在购房阶段使用。一旦房屋升值或你有新的资金需求，就无法以按揭为基础做后续调整。正因为如此，经营贷成为房产类贷款中的终极选择。

在正式阐述之前，我先把经营贷的优点列出来，让大家理解为什么这个工具值得关注。至于它的短处，我们将在正文中慢慢剖析。

优点一：房产增值后，无需卖房就能“变现”

股市有涨跌，楼市也有波动。当房屋升值时，不少人舍不得卖，因为买卖中间涉及税费、中介费等成本。资产增值却不能自由动用，便成为“纸面财富”——有钱却不能拿出来用，尴尬不已。而经营贷则打破了这一局面：按照当前市场价值重新贷款。比如房屋涨了 100 万，可按 7 成、8.5 成、9 成等比例贷款。这样就可以不卖房，也从中收益。

优点二：利率通常更低，贷款政策更灵活

多数经营贷产品利率比传统按揭贷款低。这是吸引投资性或改善型贷款需求者的重要卖点。按揭贷款已取消“先息后本”方式后，其利率优势不再明显，而经营贷依然支持先息，还款方式更自由、更贴合现金流特点。

举个例子：如果贷款 100 万、年利率 3%，按等额本息还款，每月需还之高；若采用先息，只付利息部分，每月负担更小，现金流压力更缓。

优点三：贷款年限长，且抽贷几率低

早期的经营贷产品年限较短（如 3 年），但现在大多数可申请到 10 年期限。按中国楼市周期，这个期限通常足够。至于“抽贷”问题，多数是因为中介操作不规范、资料不全、贷前跟进不到位所致。若流程走得严谨规范，几乎不会被抽贷。我们在操作过程中，会替客户处理好所有流程细节，确保顺利放款与贷后保障。

（1）什么是经营贷？

从字面理解，经营贷是将房产抵押，以融资经营用途。但现实中，有一种业内笑话：银行最怕你真拿钱去做生意，因为一旦用于经营，风险不可控。而房产作为抵押资产，即便亏损，房子还在。

在银行内部来看，按揭与经营贷其实是同一种抵押贷款产品。只是因为政策或监管导向的原因，所有房抵贷都要被“包装”为有经营用途的款项。这使得经营贷从一开始就带有一种“政策色彩”。

许多人对经营贷敬而远之，常听“抽贷”“期限短”等负面评价。事实上，只要你手头有价值房产、有可靠还款来源，经营贷在合规操作下是完全可行的。一些人甚至做“A 房 B 贷”——用 A 的房子办贷款，贷款合同挂到 B 的名下。表面上是一种错位操作，实质是规避限制的一种方式。

对客户来说，只要房子有价值、还款来源靠谱，就可以寻求经营贷。其他合规条件，中介会帮你处理。

（2）经营贷的基本用法

最常见的操作是二手房转贷。举例说明：

你已有一套房子，市场价值 500 万，尚欠银行 200 万。你需要资金，可以用经营贷把原贷款还掉，再以当前市价重新贷款。假设银行产品允许 7 成贷款，即 500 万 × 70% = 350 万，你可多拿 150 万资金。

在这个流程中关键在于：房屋估价、贷款成数、银行审批等环节。银行会先通过内部系统初判，然后找评估公司实地评估，最终审批定价。评估价存在操作空间，部分流程可以通过沟通或策略拉升。

贷款成数通常在 7 成左右，较少会出现 8–8.5 成，极少数银行可能给到 9 成。但这些极端情况往往附带严格条件或隐藏条款。在操作中，应慎重选择产品并避免因盲目追高成数而承担风险。

（3）“双新”操作：新买二手房也能做经营贷

新买房子本身是期房，尚无房本或产权证，那就无法用按揭贷或经营贷。唯有二手房交易后才能开展经营贷业务。具体流程如下：

1. 在谈判前，就将房产资料与借款人资料提前提交银行，预估可贷款额度；

2. 谈判成交后，先偿还卖方抵押贷款、注销抵押，然后过户到你的名下；

3. 取得新房本后，银行做正式审批；

4. 放款时本金进入监管账户，待确认产权、审批通过后放款。

若营业执照刚成立不久，贷款产品可选范围会受限，这称为“双新”状态。通常处理时间在 7 天至 45 天之间，视银行审批流程和材料完善度定。

（4）窗口期、产品差异与匹配策略

贷款市场有“窗口期”存在：某些产品只在极短时期内开放，一旦错过可能要等一年。最优产品时机稍纵即逝，不宜犹豫。

再来看产品差异与资质匹配。所谓极端产品，通常附有苛刻条件。资质好的人能拿到高成数、低利率；资质差则选项有限，银行可能要求降额、提高利率，甚至拒贷。

成数虽重要，但过高成数有可能是陷阱。部分银行看似高成数，实则评估价低，最终放款额度让人“看了心碎”。因此，贷款时要重点看产品整体条件、合同条款、续贷风险等等。

银行通常给普通客户 7 成左右的成数。对于“超 A”客户（例如高新企业、高信用等级客户），可争取更高成数。

（5）北京贷款公司后续操作要点

北京房屋抵押贷款公司转贷操作建议：

1. 先拿到银行的贷款审批书；

2. 偿还原贷款、注销抵押；

3. 新行做抵押入押并走审批；

4. 一般最快放款 3 天，最长 15 天。

整个流程中，要确保资料完整、审查到位、产权清晰。